Son yıllarda yatırımcıların gözdesi değişti. Yüksek maliyetler ve değişen yaşam tercihleriyle birlikte konut yerine arsa yatırımı öne çıkarken, özellikle büyükşehirlerin çevresindeki bazı bölgelerde hareketlilik dikkat çekiyor.
Arsa yatırımlarına yönelik artan ilgi, sosyal medya platformlarında da kendini gösteriyor. Son dönemde arsa yatırımı üzerine yapılan canlı yayınlar, vatandaşlardan gelen soruların yanıtlandığı içerikler ve yatırım fırsatlarının değerlendirildiği paylaşımlar yoğun ilgi görürken, bu yayınların altındaki yorum ve etkileşimler de vatandaşların konuya olan merakını ortaya koyuyor.
Peki yatırımcılar hangi bölgelere yöneliyor? İstanbul’da arsa talebi en çok nerelerde yoğunlaşıyor, fiyatlar nasıl şekilleniyor ve önümüzdeki yıllarda hangi bölgelerin değer kazanması bekleniyor? İşte detaylar
‘ARSA YATIRIMI ÖNEMLİ DÖNÜŞÜM GEÇİRDİ, ADETA ALTIN DEĞERİNDELER’
Son 3-5 yılda Türkiye'de arsa yatırımının önemli bir dönüşüm geçirdiğini, yatırımcıların konuttan arsaya yönelmesinin ise dört temel dinamiğe dayandığını belirten, gayrimenkul ve yatırım sektöründe faaliyet gösteren Beyond Property & Investment CEO’su ve ekonomi alanında uzman Tunç Bilgen, söz konusu dört temel nedeni şöyle sıraladı:
1- Konutun cazibesini kaybetmesi: Yüksek enflasyon ve kredi faizleri nedeniyle konut alım gücü düştü. Eskiden kaldıraç etkisi yaratan konuta erişimin artık daha zor hâle gelmesi, birikimini korumak isteyen yatırımcıları daha düşük maliyetli arsaya yönlendirdi.
2- Arsa fiyatlarının konuttan daha hızlı artması: Özellikle pandemiyle birlikte başlayan müstakil yaşam talebi ve deprem riski, imarlı arsaları adeta altın değerine getirdi. Birçok bölgede arsanın metrekare fiyatı, konutun metrekare fiyatını geçti. Arsa, bitmiş konuttan daha kârlı bir yatırım aracına dönüştü.
3- Merkezden çevreye ve kırsala yöneliş: Büyükşehir merkezleri yerine gelişme aksları, köy yerleşimleri ile zeytinlik ve bahçe vasıflı araziler daha fazla ilgi görmeye başladı. Bahçeli ev hayali, arsa talebini önemli ölçüde artırdı.
4- Yatırımcı profilinin değişimi: Eskiden arsayı büyük sermaye sahipleri alıp uzun süre bekletirken, bugün küçük ve orta ölçekli bireysel yatırımcılar, konut almaya yetmeyen 500 bin ila 2 milyon TL arasındaki birikimlerini hisseli arsa veya kooperatif yatırımlarıyla değerlendirmeye başladı. Sonuç olarak konuttan arsaya belirgin bir yönelim söz konusu. Ancak bu, ‘her arsa kazandırır’ anlamına gelmiyor. Doğru lokasyon ve imar durumu, artık çok daha belirleyici hâle geldi.
İSTANBUL’DA TALEP EN ÇOK HANGİ BÖLGELERDE GÖZLENİYOR VE FİYATLAR NASIL ŞEKİLLENİYOR?
İstanbul özelinde arsa piyasasını değerlendiren Tunç Bilgen, son dönemde özellikle kuzey ve batı aksındaki hareketliliğin dikkat çektiğini söyledi. “Kanal İstanbul güzergâhının yarattığı hareketlilik devam ediyor ancak yatırımcı artık çok daha seçici davranıyor” diyen Bilgen, deprem riskinin etkisiyle yatırımcıların kuzey ve batı bölgelerine yöneldiğini belirtti.
Şehirde en yoğun talebin Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Büyükçekmece’nin kuzeyinde toplandığını ifade eden Bilgen, Anadolu Yakası’nda ise Şile ile Çekmeköy’ün kuzey mahallelerinin öne çıktığını dile getirdi. Bilgen, “Bu bölgelerdeki talebin temel nedeni, müstakil yaşam isteği, deprem açısından daha güvenli zemin arayışı ve yeni imar planlarına yönelik beklentiler” dedi.
Fiyat hareketlerine ilişkin de değerlendirmelerde bulunan Bilgen, “Kuzey ve batı koridorunda reel fiyat artışları oldukça güçlü seyrediyor. Ancak imar beklentisinin yoğun olduğu bazı bölgelerde fiyatlar spekülatif şekilde şişerken, bazı noktalarda ise düzeltme hareketleri yaşanıyor. Bu nedenle yatırımcıların sadece beklentiyle değil, bölgenin gerçek potansiyelini analiz ederek hareket etmesi gerekiyor" ifadelerini kullandı.
ÖNÜMÜZDEKİ 10 YILLIK SÜREÇTE İSTANBUL’DA BU DÖRT İLÇEYE İLGİ ARTACAK
Önümüzdeki 5-10 yıllık dönemde İstanbul’da öne çıkacak arsa yatırım bölgelerini değerlendiren Tunç Bilgen, özellikle kuzey ilçelerin dikkat çektiğini belirtti. Bilgen, “Silivri, Çatalca ve Arnavutköy’ün kuzey bölgeleri; Kanal İstanbul koridoru, yeni imar planları beklentisi, lojistik ve sanayi yatırımları ile değerini artırmaya devam edecek. Bunun yanında deprem güvenli zemin arayışı da yatırımcıların yönünü bu bölgelere çevirmesinde önemli bir etken” dedi.
Şile ve Beykoz’un kuzey mahallelerine de dikkat çeken Bilgen, “Karadeniz sahil hattının gelişimi ve uzaktan çalışma alışkanlıklarının yaygınlaşmasıyla birlikte müstakil yaşam talebi artıyor. Bu bölgeler, doğal yapısı, yaşam kalitesi ve turizm potansiyeli sayesinde önümüzdeki dönemde butik konaklama ve yaşam projeleri açısından da fırsatlar barındırıyor” ifadelerini kullandı.
‘ANKARA VE İZMİR’DE FİYATLAR ARTSA DA HÂLÂ ULAŞILABİLİR ARSA FIRSATLARI VAR’
Ankara ve İzmir’deki arsa piyasasındaki gelişmeleri de değerlendiren Tunç Bilgen, her iki şehirde de yatırımcı ilgisinin yeni gelişim akslarına yöneldiğini söyledi.
Ankara’da Eskişehir Yolu hattının büyük ölçüde doygunluğa ulaştığını belirten Bilgen, “Başkentte yeni yatırım bölgeleri kuzeybatıda Mürted Ovası ve güneybatı aksında oluşuyor. Özellikle Temelli, Sincan çevresi, Yenikent, İncek ve Çayyolu’nun güney uzantıları yoğun talep görüyor. Kooperatif ve hisseli arsa modellerine yönelik ilgi de oldukça güçlü. Son üç yılda fiyatlarda önemli artış yaşansa da Ankara, hâlâ daha ulaşılabilir arsa fırsatları sunuyor” dedi.
İzmir’de ise kuzey ve yarımada bölgesinin öne çıktığını ifade eden Bilgen, “Çandarlı Otoyolu etkisiyle Menemen, Aliağa ve Foça hattı; Urla, Seferihisar ve Karaburun bölgesi ise yaşam tercihlerindeki değişim nedeniyle güçlü talep görüyor” diye konuştu.
İzmir’de fiyat artışlarının dikkat çekici seviyelere ulaştığını belirten Bilgen, “Özellikle deniz manzaralı, imarlı ve nitelikli arazilerde son yıllarda ciddi değer artışları yaşandı. Ancak hızlı yükselişin olduğu bölgelerde yatırımcıların lokasyon ve imar durumunu çok daha dikkatli analiz etmesi gerekiyor” değerlendirmesinde bulundu.
Öne çıkan şehirleri değerlendiren Tunç Bilgen, özellikle Antalya, Muğla ve Bursa’nın yatırımcı ilgisinin merkezinde olduğunu söyledi.
Antalya’nın Anadolu’da arsa yatırımı açısından açık ara en güçlü şehirlerden biri olduğunu belirten Bilgen, “Aksu, Döşemealtı ve Serik bölgeleri yoğun talep görüyor. Turizm yatırımları, yerli ve yabancıların sürekli yaşam tercihi ile göç hareketleri bu bölgelerde fiyatları önemli ölçüde yukarı taşıdı. Özellikle imarlı arsalarda son yıllarda ciddi değer artışları yaşandı, ancak son dönemde fiyat artış hızında bir dengelenme görülüyor” dedi.
Muğla’da kıyı hattı ve alternatif gelişim bölgelerinin öne çıktığını ifade eden Bilgen, “Bodrum’dan Fethiye’ye uzanan bölgede özellikle Milas ve Seydikemer yeni yatırım rotaları olarak dikkat çekiyor. Yazlık yaşam ile kalıcı yaşam arasındaki sınırın ortadan kalkması, deniz manzaralı ve nitelikli arazilere olan talebi artırdı” değerlendirmesinde bulundu.
Bursa’nın ise İstanbul’a yakınlığı ve ulaşım yatırımlarıyla öne çıktığını belirten Bilgen, “Yenişehir, İznik ve Mudanya hattında sanayi yatırımları, ulaşım projeleri ve müstakil yaşam talebi arsa piyasasını destekliyor. Bu bölgelerde imar beklentili arsalar yatırımcıların ilgisini çekiyor” diye konuştu.
Mersin, Çanakkale, Sakarya ve Kocaeli’nin de dikkat çeken diğer yatırım bölgeleri arasında yer aldığını söyleyen Bilgen, “Anadolu’daki arsa talebinin temelinde büyükşehirlerden uzaklaşma, iklim avantajı, ulaşım projeleri ve yabancı yatırımcı ilgisi bulunuyor. İstanbul ve İzmir’e kıyasla birçok bölgede fiyatlar hâlâ daha ulaşılabilir seviyede olduğu için yatırımcı ilgisi devam ediyor” ifadelerini kullandı.
Kapadokya bölgesindeki arsa hareketliliğinin çok arttığını ancak yatırım kararlarında seçici olunması gerektiğini söyleyen Tunç Bilgen, “Nevşehir, Ürgüp, Göreme, Uçhisar ve Ortahisar hattında özellikle turizm odaklı yatırımların öne çıkıyor. Kapadokya’da son dönemde butik otel, restoran ve konsept konaklama projelerine yönelik güçlü bir talep görüyoruz. Pandemi sonrası doğa ve kültür turizmine olan ilginin artması, bölgenin yatırım cazibesini yükseltti” dedi.
Ancak Kapadokya’daki fırsatların her arsa için geçerli olmadığını vurgulayan Bilgen, “Bölgenin büyük bölümü sit alanı ve doğal koruma statüsünde olduğu için imar koşulları oldukça sınırlı. Bu nedenle Kapadokya’da önemli olan arsanın kendisinden çok, lokasyonu, kullanım potansiyeli ve turizm değeri. Buradaki hareketlilik genel bir arsa balonundan ziyade, doğru noktalardaki ticari ve turizm odaklı yatırımlardan kaynaklanıyor” ifadelerini kullandı.
Tunç Bilgen, “Bugünün piyasasında 1-3 milyon TL, büyükşehirlerin merkezi ve imarlı bölgelerinde güçlü bir arsa yatırımı yapmak için sınırlı bir bütçe. Bu nedenle yatırımcının bakış açısını değiştirmesi gerekiyor. Burada amaç hemen ev yapılabilecek bir arsa almak değil; şehrin büyüme yönünde, imar planı henüz oluşmamış veya yeni gelişmeye başlayan, altyapı yatırımlarının geldiği bölgelerde erken pozisyon almak olmalı. Arsa yatırımında temel strateji, doğru lokasyonu bulup sabırla beklemek ve zamanın değer yaratma gücünden faydalanmaktır” dedi.
İlk stratejinin imar beklentili ham araziler olduğunu belirten Tunç Bilgen, “Bu modelde yatırımcı, büyükşehirlerin 5-10 yıllık gelişim planlarında yer alan ancak bugün hâlâ tarla vasfında bulunan bölgelere yönelir. İstanbul’da Arnavutköy’ün kuzey köyleri ve Silivri’nin iç kesimleri, Ankara’da Temelli’nin Polatlı tarafı ve Elmadağ, İzmir’de ise Menemen’in kuzeyi ve Torbalı’nın kırsal mahalleleri bu kapsamda değerlendirilebilir” ifadelerini kullandı.
Bu tür yatırımlarda en önemli konunun plan kontrolü olduğunu vurgulayan Bilgen, “Yatırımcı mutlaka 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nı ve 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı incelemeli. Alınacak parselin gerçekten gelişme alanı içinde olup olmadığı araştırılmalı. Çünkü en büyük risk, beklentiyle alınan bir arazinin hiçbir zaman imara açılmamasıdır” dedi.
Bilgen, bu bütçe ile bazı bölgelerde geniş metrekareli tarla vasıflı arazilerin mümkün olabileceğini de belirterek, “Doğru lokasyonda 1 milyon TL seviyesinde yaklaşık 1000 metrekare, 3 milyon TL seviyesinde ise daha büyük metrekareli tarla yatırımları değerlendirilebilir. Ancak burada lokasyon seçimi, fiyattan çok daha önemli” diye konuştu.
Bir diğer seçeneğin ulaşım projeleriyle gelişen uydu kentler olduğunu belirten Bilgen, “Hızlı tren, metro, otoyol gibi ulaşım yatırımlarıyla merkeze bağlanan ve konut gelişiminin başladığı bölgelerde imarlı arsa yatırımları daha dengeli bir risk profili sunuyor. Bursa’da Yenişehir, Kocaeli’de Kartepe’nin bazı bölgeleri, İzmir’de Selçuk ve Ankara’da Ayaş hattı bu kapsamda takip edilebilir” dedi.
Bu stratejide resmî kaynakların takip edilmesi gerektiğine dikkat çeken Bilgen, “Bir ulaşım projesinin sadece konuşuluyor olması yatırım için yeterli değil. Projenin ihale süreci, başlangıç tarihi ve gerçekleşme durumu mutlaka resmî kaynaklardan doğrulanmalı. Sadece söylentiye dayalı yatırım kararları ciddi risk oluşturabilir” ifadelerini kullandı.
Hisseli arsa yatırımlarının özellikle Ankara ve İzmir’de yaygınlaştığını belirten Bilgen, yatırımcıları dikkatli olmaya çağırdı. Bilgen, “Tek başına alınması zor olan değerli arsaların hisseli modellerle yatırımcıya sunulması cazip görünebilir. Ancak bu alanda çok dikkatli olunması gerekiyor. En az 10 yıllık geçmişi olan, daha önce projelerini tamamlamış, tapu süreçlerini başarıyla yürütmüş güvenilir şirketler veya kooperatifler tercih edilmeli” dedi.
Hisseli arsa alımlarında hukuki kontrollerin şart olduğunu belirten Bilgen, "Yatırımcı mutlaka arsanın tamamına ait tapu kayıtlarını görmeli, şirketin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeleri bir hukuk uzmanına inceletmeli. Hisseli arsa piyasasında yaşanan mağduriyetlerin önemli bir bölümü yeterli araştırma yapılmadan alınan kararlardan kaynaklanıyor” uyarısında bulundu.
Arsa yatırımında kritik belgelerin mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini belirten Tunç Bilgen, yatırımcıların işlem öncesinde hukuki ve teknik detayları incelemesi gerektiğini söyledi. Bilgen, “Yatırım kararından önce güncel tapu kaydı mutlaka incelenmeli (tapu.gov.tr’den veya tapu müdürlüğünden). Bunun yanında imar durumu belgesi alınarak arsanın konut, ticari kullanım, kat adedi ve yapılaşma koşulları öğrenilmeli. Kadastral pafta ve aplikasyon krokisiyle arsanın gerçek sınırları kontrol edilmeli" dedi.
Taşınmazın hukuki durumuna da dikkat çeken Bilgen, “Arsanın üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı araştırılmalı. Özellikle kırsal bölgelerde ise belediyeden alınacak yazılı görüşle sit alanı, mera veya orman vasfı gibi kısıtlamalar mutlaka kontrol edilmeli” ifadelerini kullandı.
Arsa yatırımında dolandırıcılık risklerine karşı dikkatli olunması gerektiğini belirten Tunç Bilgen, yatırımcıların özellikle aşırı cazip tekliflerde ve belge eksikliklerinde temkinli davranması gerektiğini söyledi. Bilgen, “Piyasa değerinin çok altında sunulan ve genellikle ‘acil satılık’ olarak pazarlanan arsalar mutlaka sorgulanmalı. Tapu işlemlerini geciktiren, ‘şimdilik noter satış vaadi yapalım’ gibi öneriler sunan kişilerle işlem yapılırken çok dikkatli olunmalı” dedi.
Belgelerin şeffaf şekilde sunulmasının önemine değinen Bilgen, “İmar durumu, tapu kaydı veya borç bilgilerini net şekilde paylaşmayan, ‘belediyede tanıdığımız var, hallederiz’ gibi ifadeler kullanan kişiler yatırımcı için ciddi risk oluşturabilir. Satıcının kimlik bilgileri ile tapu sahibinin aynı olup olmadığı, vekâletle satışlarda ise satış yetkisinin açıkça bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmeli” ifadelerini kullandı.
Hisseli arsa satışlarında da uyarıda bulunan Bilgen, “Hisseli tapularda bir kişi yalnızca kendi hissesini satabilir. Tüm parsel üzerinde hak sahibiymiş gibi satış yapılması ciddi bir risk oluşturur. Şüpheli durumlarda işlem durdurulmalı ve bir avukat veya uzman desteği alınmalı” diye konuştu.
